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商业物业毛利率达59%中骏商管21日启动招股

发布日期:2021-12-12 08:10   来源:未知   阅读:
 

  今年1月28日,中骏商管正式向港交所递交招股书,成为物企上市大军中的一员;6月6日通过聆讯;6月21日,中骏商管股份正式开启全球发售,计划发行5亿股股份,不久将正式登陆港股主板。

  与其他上市物企相比,中骏商管以商业物业的管理及运营为战略重点,拥有较高的毛利率;同时,作为中骏集团分拆出的物管平台,中骏商管仍然存在高度依赖母公司、在管规模偏小等问题,在近期不少物企遭遇破发的情况下,中骏商管也将面临更严苛的挑战。

  作为一家以“商管”命名的物业公司,中骏商管以商业物业为重心,但是从在管面积来看,却略显“名不副实”。

  根据其发布的聆讯后资料集,截至2020年末,中骏商管商业物业在管总建筑面积仅为约99.0万平方米,而住宅物业的在管总建筑面积约为1525.5万平方米,是商业物业的15倍有余。

  不过,商业物业虽然规模不大,收益却更为优越。资料显示,2020年中骏商管住宅物业管理服务每月每平方米的平均物业管理费仅为2.4元人民币,而商业物业的平均物业管理费达到了27.7元人民币,其中环渤海区域的唯一项目北京CBD中骏世界城因位于北京中央商务区,平均物管费更是高达107.3元。

  更高的物业费也带来了更高的毛利率和收益, 2020年中骏商管商业物业管理及运营服务的毛利率达到59.0%,而住宅物业毛利率仅为31.6%;收益贡献上,商业物业用不到100万平方米的面积贡献了约2.2亿元人民币的毛利,而住宅物业以15倍的面积带来的毛利却不足1.4亿元人民币。

  另外,得益于商业物业的高毛利率,中骏商管2020年的整体毛利率水平达到了44.3%,净利润率也达到了20.2%,高于中指院统计的同期在港上市物企28.6%的毛利率均值和15.3%的净利率均值。

  在招股书中中骏商管也表示,商业物业管理及运营服务是其战略重点,未来收益所占百分比将继续上升。

  和许多从房企分拆出来的物业公司一样,中骏商管对母公司中骏集团的倚重明显。

  数据显示,2020年,中骏商管商业物业管理服务收益中,99.4%都来自由中骏集团及其联合营公司开发的项目,第三方项目几乎可以忽略不计,同时住宅物业收益中也仅有2.3%来自由第三方开发的项目。

  对于物企来说,第三方项目拓展能力和收益占比是评价其市场竞争力的重要指标,而中骏商管显然在这一方面还有很大提升空间。

  再具体看重点发展的商管赛道,截至2020年末,中骏商管共有10个在管商业物业项目,没有一个来自第三方,全部是由中骏集团或其合营、联营公司开发,其中包括5个世界城项目。

  世界城是中骏集团打造的购物商场品牌,中骏集团曾提出“百城计划”,也就是到2025年在全国布局100个中骏世界城项目,不过,目前已开业的仅有中骏商管在管的5个。

  因为对母公司的高度依赖以及获取第三方项目能力的不足,中骏商管的未来发展,很大程度上将受到世界城发展情况的制约。而中骏集团年报显示2020年新增14个世界城项目,要实现百城目标,还有很长的路要走。

  值得注意的是,目前已开业和待开业的世界城项目,绝大多数位于泉州、泰州、平顶山以及揭阳这样的二至四线城市,平均物业管理费大幅低于一线城市,对中骏商管的未来收益情况也将产生一定影响。

  中骏商管目前已开始招股,预期将在7月2日正式登陆资本市场。不过,自2020年下半年以来,资本市场对于物企的态度已逐渐理性,行业分化加剧,不少小型物企股价一路走低。

  通常商管概念能在资本市场获得更高的估值,以今年初上市的星盛商业为例,作为一家纯商业运营服务公司,其2020年毛利率高达56.3%,尽管总合约面积仅为328万平方米,星盛商业仍然在开盘首日实现约3%的股价涨幅,打破了物业股连连破发的局面,总市值目前已突破50亿港元。

  但仅仅靠高毛利,并不意味着一定能够在资本市场获得热捧。同样专注于商业物业的小型物企兴业物联,2020年毛利率为40.7%,高于行业平均水平,却并未被投资者持续看好,其股价已从1.99港元的发行价跌至1.03港元左右(截至6月21日收盘)。

  相比于星盛商业和兴业物联,中骏商管总在管建筑面积要大不少,达到约1620万平方米,但这一数字仍远低于中指研究院统计的2020年港股上市物企1.1亿平方米的在管面积均值,并且中骏商管在管商业物业的规模也不如这两家上市物企。

  从盈利情况来看,中骏商管、星盛商业以及兴业物联2020年的总收益分别为8.05亿元、4.42亿元和2.13亿元,各自的毛利率差距不算太大,均优于行业平均值;同时,三家物企都存在高度依赖母公司的问题,而中骏集团作为一家全国性的千亿房企,也许能够给中骏商管带来相对更多的增长助力。

  除中骏商管外,越秀服务、融信服务、德信服务、朗诗绿色生活等物企都在近期通过了港交所聆讯,即将正式登陆资本市场,而已递表正等待聆讯的物企仍有20家左右。上市物企队伍正变得越来越拥挤,中骏商管能否获得资本市场青睐,在赛道中抢占前列,还需等待时间检验。

  6月6日,港交所文件显示,中骏商管通过港交所聆讯,并披露聆讯后资料集。

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